Στην εποχή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων και των αυστηρών ελέγχων στις μεταβιβάσεις ακινήτων, η “διαμερισμάτωση” αποκτά μεγάλη σημασία.
Η διαμερισμάτωση αντιπροσωπεύει ένα σύνθετο πρόβλημα στον τομέα των ακινήτων. Όταν τα κοινά όρια μεταξύ διαμερισμάτων διαφέρουν από εκείνα που ορίζονται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, η νομιμότητα της κατάστασης τίθεται υπό αμφισβήτηση. Αυτό προκαλεί πολλαπλά ζητήματα, όπως το μπλοκάρισμα της μεταβίβασης του ακινήτου, καθώς απαιτείται η τροποποίηση της σύστασης ιδιοκτησίας και η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Τακτοποίηση της Διαμερισμάτωσης
Η διαμερισμάτωση απαιτεί τακτοποίηση, καθώς αποτελεί παραβίαση των εγκεκριμένων σχεδίων του κτιρίου. Για την τακτοποίηση, επιβάλλεται πρόστιμο και απαιτείται η τροποποίηση της σύστασης ιδιοκτησίας με την υπογραφή όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Αυτό μπορεί να προκαλέσει το μπλοκάρισμα της μεταβίβασης, καθώς η τακτοποίηση είναι προϋπόθεση για τη διαδικασία.
Νέες Ρυθμίσεις και Μεταβίβαση
Πρόσφατα, το ελληνικό κράτος εισήγαγε νομοθετική ρύθμιση (άρθρο 230 του Ν. 5037/2023) που επιτρέπει τη μονομερή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας μόνο από τους ιδιοκτήτες των γειτονικών διαμερισμάτων του ορόφου που έχουν το πρόβλημα, χωρίς την ανάγκη συναίνεσης όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Ωστόσο, αυτό δε λύνει πάντα το πρόβλημα. Σε περιπτώσεις όπου οι γείτονες δεν είναι συνεννοήσιμοι ή όταν οι κληρονόμοι δεν έχουν κάνει ακόμα αποδοχή κληρονομιάς, η διαδικασία μπορεί να καθυστερήσει ή ακόμη και να μην είναι εφικτή.
Για τις δύο ή περισσότερες επηρεαζόμενες ιδιοκτησίες, οι βασικές υποχρεώσεις περιλαμβάνουν:
Υπαγωγή στο Ν. 4495/17: Οι ιδιοκτήτες πρέπει να δηλώσουν όλες τις αυθαίρετες κατασκευές, με την αποτύπωση των διαμερισμάτων και τη σύνταξη νέων κατόψεων.
Εξόφληση Προστίμων: Πρέπει να εξοφληθούν όλα τα πρόστιμα που προκύπτουν και να περατωθεί η διαδικασία υπαγωγής στον Ν. 4495/17.
Πιστοποιητικά και Ταυτότητα Κτιρίου: Απαιτείται η έκδοση πιστοποιητικών ενεργειακής απόδοσης, η συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου για κάθε διαμέρισμα και η σύνταξη πιστοποιητικού πληρότητας.
Νομικά και Φορολογικά Έγγραφα: Εκδοση αποσπασμάτων κτηματολογικού διαγράμματος, αίτηση για βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ, πιστοποιητικά ΕΝ.Φ.Ι.Α., καθώς και φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα.
Εναλλακτικές Λύσεις και Προτάσεις
Η διαμερισμάτωση απαιτεί προσεκτική προσέγγιση και συχνά τη συνδρομή νομικών και τεχνικών συμβούλων. Μια λύση είναι η συνεργασία όλων των εμπλεκομένων για να βρεθεί μια αμοιβαία αποδεκτή λύση. Σε περίπτωση διαφωνιών, η διαμεσολάβηση μπορεί να αποτελέσει έναν βιώσιμο δρόμο για την επίλυση των διαφορών.
Επίσης, ενημερωμένες νομοθετικές προτάσεις που θα προσφέρουν πιο ευέλικτες και πρακτικές λύσεις σε τέτοια ζητήματα μπορούν να βοηθήσουν στην απλοποίηση της διαδικασίας.
Η διαμερισμάτωση αποτελεί ένα σημαντικό ζήτημα στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα. Με τις συνεχείς νομοθετικές αλλαγές και την αυξημένη επικέντρωση στην νομιμότητα των ακινήτων, οι ιδιοκτήτες πρέπει να είναι προσεκτικοί και να ενημερώνονται διαρκώς για τις υποχρεώσεις και τις δυνατότητες τους.
